Q&A

סירטוני הסברה

יזם הפרויקט

שאלות ותשובות

מה מקבלים

תקציר חוזה

מפרט טכני

סטאטוס

החוזה ההשלם

להלן הנושאים שנידונו בכנס

לבחירת שפה נוספת – בתחתית המסך

מבנה החברה והגב הכלכלי

החברה שמחזיקהבשרשור במלוא הזכויות בחברת רבוע נדל”ן
מגדים שותפות מוגבלת הנה רבוע כחול נדל”ן בע”מחברה
ציבורית שווי נכסים 9.1 מיליארד. רבוע כחול נדל”ן בע”מ הינה
בין חברות הנדל”ן הגדולות בישראל. בבעלות החברה נכסי נדל”ן
מניב בתמהיל שימושים מגוון בפריסה גאוגרפית נרחבת ומיקומים
אטרקטיביים .
חברת האם מעמידה קרקע משלימה של 32 דונם לטובת הפרויקט.
הגב הכלכלי מובטח באמצעות ליווי בנקאי סגור לפרויקט. הבטוחה
העיקרית לדיירים היא ערבות חוק המכר שתונפק על ידי הבנק
המלווה או חברת ביטוח.

ייצוג יועצים

אנשי המקצוע והיועצים נבחרו ע”י הנציגויות לפני כניסת היזם לפרויקט.

היזם נושא בשכרם המלא של עורך הדין, השמאי והמפקח מטעם הדיירים כנהוג בפרויקטים של פינוי בינוי.

ב”כ הבעלים מייצג אך ורק את הדיירים לכל אורך התהליך.

מנגנון הגנה הדדי

קיימת זכות ביטול הדדית אם התנאים המתלים )כגון אישור תב”ע או היתר בנייה( לא מתקיימים במועדים הקבועים.

ישנם סעיפים המתייחסים לזכותם של היזם והבעלים לבטל את העסקה. זכותו של היזם לבטל כפופה לתנאים ייחודיים המוגדרים בהסכם, תחת ביקורת ב”כ הבעלים והנציגות.

מנגנון תמורה השקעות בדירה

תמורה קבועה, ניקוד שמאי וסדר בחירה: התמורה הבסיסית לכל דירה כוללת תוספת קבועה של 15 מ”ר לשטח הדירה הקיימת. בחירת הדירה החדשה מבוצעת באמצעות מנגנון ניקוד שמאי הכולל התייחסות למיקום הבניין ולבנייינים מיוחדים במתחם. שיבטיחו שסדר הבחירה נגזר משווי הדירה הנוכחית.

השקעות אישיות ותוספות בנייה מקבלות מענה במסגרת ניקוד השמאי, המחשב את שווי הדירה הקיימת ומשכלל את מצבה

ליקויים ומבנה מסוכן -5

היזם יקצה לכל בניין קיים סך של 20,000 ש”ח למימון תחזוקה שוטפת של הבניין/נים עד לפינויים אחרי שנחתם רוב חוקי של הסכמים.

במקרה של הכרזה על מבנה מסוכן, היזם משתתף בעלות תיקון נדרשים עד 100,000 ש”ח לבניין.

ליקויים ומבנה מסוכן

היזם יקצה לכל בניין קיים סך של 20,000 ש”ח למימון תחזוקה שוטפת של הבניין/נים עד לפינויים אחרי שנחתם רוב חוקי של הסכמים.
במקרה של הכרזה על מבנה מסוכן, היזם משתתף בעלות תיקון נדרשים עד 100,000 ש”ח לבניין.

הרכב חברתי ושיבוץ דירות

השיבוץ של הדירות החדשות ייעשה על פי ניקוד שמאי הניתן לכל דירה, אשר מעניק מקדם לנתוני הדירה הקיימת. דיירים המעוניינים לבחור דירה בבניין הקרוב ביותר למיקום הקיים יהיו רשאים לעשות כן )בהתאם למנגנון(

קשישים וזכויות מיסוי

הגדרת “קשיש” בחוק מיסוי מקרקעין: קשיש מוגדר כמי שמלאו לו 70 שנה במועד חתימת העסקה הראשונה, והתגורר בדירה בתקופה של שנתיים, או מי שמקבל שירותי סיעוד.

מתן חלופות )כגון 2 דירות קטנות בשווי, או דירה + מזומן( למי שאינו “קשיש” בחוק, כרוך בתשלומי מיסוי נוספים )מס רכישה ומע”מ(. שינוי סף הגיל מהווה תמורה עודפת שאסורה על פי חוק.

בעיות תפקודיות ונגישות

הבניין החדש ייבנה בהתאם לכלל תקנות הנגישות. המעליות והשטחים הציבוריים יהיו נגישים.

חולים סיעודיים יקבלו מענה בהתאם לחוק.

לנציגות בשיתוף היזם תהיה אפשרות לשקול מענים במקרים מיוחדים

התאמות לאוכלוסייה דתית - 10

המפרט כולל התייחסות למנגנוני שבת, התכנון יבחן בניה מרקמית לצד בנייה רוויה,

אדריכלי התכנית הונחו לשלב בפרויקט בניינים עם מרפסות סוכה בכפוף לאישור הרשויות וכן מתן פתרונות נדרשים לאוכלוסייה הדתית.

דיור חלופי ומימון דמי שכירות

גובה דמי השכירות ייקבע על ידי שמאי הדיירים בהתחשב בתנאי השוק ביום הפינוי.

היזם מתחייב לסייע באיתור דירות שכורות המהווים חלופת מגורים ראויה. בנוסף, היזם יממן את דמי התיווך בגובה חודש שכירות אחד.

הערות אזהרה, מכירה והעברת זכויות

רישום הערת האזהרה אינו מונע את מכירת הדירה או נטילת משכנתא. היזם מחויב לחתום על “כתב הסכמה להעברת זכויות” בתוך 30 ימים מהדרישה, כדי לאפשר מכירה.

(היזם כבר חתם למס דיירים שבקשו וקבלו מענה)

סטטוס תכנון וקרקע משלימה

נבחר אדריכל וצוות יועצים, נערכו פגישות עם נציגי העירייה, החברה הכלכלית – מנהלת ההתחדשות ומשרד השיכון, התקבל אישור ממשרד השיכון להצגת התכנית לעיריה.

התכנון נמצא בקידום, הקרקע מובטחת. היזם התחייב לכך שהקרקע המשלימה תועמד לרשות הפרויקט ככל שתידרש.

התוכניות מוגשות ומקודמות מול אדריכלים, צוות תכנון ובקשר ראשוני מול הרשות

מבנה החברה והגב הכלכלי

הרבח ליפורפ

תייגטרטסא םע לארשיב ן”לדנה םוחת תא הליבומ ן”לדנ לוחכ עובר
החימצו תויונמדזה יוהיז ךות ,םיבינמ םיסכנ תבחרהו החבשה
,םידרשמו הקיטסיגול ,רחסמל בינמ ן”לדנ תללוכ התוליעפ .תיבקע
.תינוריע תושדחתהב םייתועמשמ םיטקיורפ דצל

םע תיסנניפ תוביצי הגיצמו 90-ו 125 א”ת ידדמב תרחסנ הרבחה
4.1 לש ימצע ןוה ,לקש דראילימ 9.4 יוושב םיבינמ םיסכנ וילופטרופ

.-ilAA גורידו לקש דראילימ

לקש דראילימ 4.1 לש ימצע ןוהב ךמתנ הרבחה לש יסנניפה ןסוחה
םיסכנה וילופטרופ .לקש דראילימ 9.4 לש (NAV) וטנ יסכנ יוושו
הסופת רועיש גיצמ ,לקש דראילימ 9.4 לש ללוכ יוושב ,םיבינמה
לש יביטקפא לוהינ לעו םיסכנה תוכיא לע דיעמה ,91% לש הובג
דצל ,הרבחה לש תינרמשה ףונימה תוינידמ .ן”לדנה וילופטרופ
החימצ לאיצנטופו חווט תכורא תוביצי םיחיטבמ תיבקע החימצ
.יתועמשמ

תולאש תובושתו

הרבח ליפורפ

תייגטרטסא םע לארשיב ן”לדנה םוחת תא הליבומ ן”לדנ לוחכ עובר החימצו תויונמדזה יוהיז ךות ,םיבינמ םיסכנ תבחרהו החבשה ,םידרשמו הקיטסיגול ,רחסמל בינמ ן”לדנ תללוכ התוליעפ .תיבקע .תינוריע תושדחתהב םייתועמשמ םיטקיורפ דצל

םע תיסנניפ תוביצי הגיצמו 90-ו 125 א”ת ידדמב תרחסנ הרבחה 4.1 לש ימצע ןוה ,לקש דראילימ 9.4 יוושב םיבינמ םיסכנ וילופטרופ

.-ilAA גורידו לקש דראילימ

לקש דראילימ 4.1 לש ימצע ןוהב ךמתנ הרבחה לש יסנניפה ןסוחה םיסכנה וילופטרופ .לקש דראילימ 9.4 לש (NAV) וטנ יסכנ יוושו הסופת רועיש גיצמ ,לקש דראילימ 9.4 לש ללוכ יוושב ,םיבינמה לש יביטקפא לוהינ לעו םיסכנה תוכיא לע דיעמה ,91% לש הובג דצל ,הרבחה לש תינרמשה ףונימה תוינידמ .ן”לדנה וילופטרופ החימצ לאיצנטופו חווט תכורא תוביצי םיחיטבמ תיבקע החימצ .יתועמשמ

הרבח ליפורפ

תייגטרטסא םע לארשיב ן”לדנה םוחת תא הליבומ ן”לדנ לוחכ עובר החימצו תויונמדזה יוהיז ךות ,םיבינמ םיסכנ תבחרהו החבשה ,םידרשמו הקיטסיגול ,רחסמל בינמ ן”לדנ תללוכ התוליעפ .תיבקע .תינוריע תושדחתהב םייתועמשמ םיטקיורפ דצל

םע תיסנניפ תוביצי הגיצמו 90-ו 125 א”ת ידדמב תרחסנ הרבחה 4.1 לש ימצע ןוה ,לקש דראילימ 9.4 יוושב םיבינמ םיסכנ וילופטרופ

.-ilAA גורידו לקש דראילימ

לקש דראילימ 4.1 לש ימצע ןוהב ךמתנ הרבחה לש יסנניפה ןסוחה םיסכנה וילופטרופ .לקש דראילימ 9.4 לש (NAV) וטנ יסכנ יוושו הסופת רועיש גיצמ ,לקש דראילימ 9.4 לש ללוכ יוושב ,םיבינמה לש יביטקפא לוהינ לעו םיסכנה תוכיא לע דיעמה ,91% לש הובג דצל ,הרבחה לש תינרמשה ףונימה תוינידמ .ן”לדנה וילופטרופ החימצ לאיצנטופו חווט תכורא תוביצי םיחיטבמ תיבקע החימצ .יתועמשמ

הרבח ליפורפ

תייגטרטסא םע לארשיב ן”לדנה םוחת תא הליבומ ן”לדנ לוחכ עובר החימצו תויונמדזה יוהיז ךות ,םיבינמ םיסכנ תבחרהו החבשה ,םידרשמו הקיטסיגול ,רחסמל בינמ ן”לדנ תללוכ התוליעפ .תיבקע .תינוריע תושדחתהב םייתועמשמ םיטקיורפ דצל

םע תיסנניפ תוביצי הגיצמו 90-ו 125 א”ת ידדמב תרחסנ הרבחה 4.1 לש ימצע ןוה ,לקש דראילימ 9.4 יוושב םיבינמ םיסכנ וילופטרופ

.-ilAA גורידו לקש דראילימ

לקש דראילימ 4.1 לש ימצע ןוהב ךמתנ הרבחה לש יסנניפה ןסוחה םיסכנה וילופטרופ .לקש דראילימ 9.4 לש (NAV) וטנ יסכנ יוושו הסופת רועיש גיצמ ,לקש דראילימ 9.4 לש ללוכ יוושב ,םיבינמה לש יביטקפא לוהינ לעו םיסכנה תוכיא לע דיעמה ,91% לש הובג דצל ,הרבחה לש תינרמשה ףונימה תוינידמ .ן”לדנה וילופטרופ החימצ לאיצנטופו חווט תכורא תוביצי םיחיטבמ תיבקע החימצ .יתועמשמ